什么是折合楼面地价与地面地价有什么区别

土地属于特殊的商品，土地所有权归国家所有，开发商只能通过支付一定的费用来拥有土地使用权。当前在国有土地出让时，正式挂牌的土地要附加相应的容积率要求，与单纯的地面地价相逗枝比较，将容积率与土地价格挂钩也是比较合理的计算方法，下面为大家介绍什么是折合楼面地价，它与地面地价有什么区别。
一、什么是楼面地价
楼面地价是指单位建筑面积的价格,楼面地价=土地价格/建筑基地面积之和。指开发商将已列项的房山悄敏产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价,仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。计算公式为:土地销售总价除以总建筑面积。而地面地价是指土地价格除以土地面积,是拿地的单位面积成本,通常以亩计算。
二、楼面地价与地面地价的区别
1、楼面地价一般应用于土地出让或者买卖时,而地面地价就运乎是我们通俗的理解价格除以面积,这两者不可能相同。
2、楼面地价指实际楼面平方面积价格,地面地价指实际地面平方面积价格,楼面平方面积也就是容积率,容积率一般是地面面积的1—2倍。
3、楼面地价=地面地价/容积率。比如说开发商A以1000万元取得一块面积为1000平方米的土地,容积率为2.3,那么它的地面地价为1000万/1000平方米=10000元/平方米,楼面地价10000/2.3%=434782元/平方米。
4、而楼面地价受到容积率的影响,容积率越大,楼面地价就越高,容积率则是由城市规划管理部门根据地块承载能力、周围建筑高度等因素确定的城市规划指标。
5、楼面地价(分摊到每平方米建筑面积的地价)=土地总价/总建筑面积。
通过上述介绍，大家对于楼面地价和地面地价的区别已经有所了解，通常来说两者相比较，楼面地价更容易理解且操作简单，还具有易于应用、更新方面等优势，为了规范开发商土地使用行为，确保一定的容积率，使用楼面地价来计算更加合理和方便一些，这也是政府和开发商都比较乐于接受的计价方式。