什么叫楼面价和溢价率？

1、楼面价是指拍来的土地总价格除以这块土地允许的最大建筑面积，因为每块土地在标回来的时候，都会有相关部门规定好这块地的容积率是多少，这就框定了该土地建筑的最大面积。

房价与楼面价有密不可分的关系，楼面价和房价呈正比例，如果楼面价越高，那么这块地的房价当然越高。比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5；假设一个小区土地价格为40万/亩，它的容积是1.8的话，那么种方式得出楼面价是：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米。

2、溢价率是指竞拍结束后超出土地标的部分占标底价的百分比。 竞标价与楼面价有直接关系。假设一块地初始楼面价5000元/平，最后拍到6000成交，溢价率就是（6000-5000）/5000=20%。

住宅获取土地的方式，主要是招拍挂。一般政府都会有起拍的底价，然后各个开发企业根据底价举牌竞拍。在竞拍的过程中，会有超过底价的增值部分，所以用所得的土地价格，除以原来的底价，就是它的溢价。

土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。